探讨丨房屋存在质量问题与物业费的承担

在房屋买卖过程中,尤其是一手房,经常会发生开发商通知业主收楼,业主收楼后认为房屋存在质量问题,拒绝缴纳物业费,或者直接拒绝收楼的情况。

 

这种情况下,业主能否以房屋存在质量问题拒交物业费则产生了争议。

 

案例先行

 

案情简介:向某于2015年从开放商处购买涉案房屋,康居物业为涉案房屋的物业服务公司。因向某未按期缴纳物业费,经物业公司催告后,仍未交纳欠交的物业服务费。物业公司主张向某应按期支付物业费,并提起诉讼。向某则辩称涉案房屋隔热层顶下沉,致使房屋渗漏,向物业公司反映,但置之不理,所以才拒交物业费。由此,产生本案纠纷。

 

法院观点

 

房屋隔热层顶下沉,致使房屋渗漏,属于房屋质量问题。向某若因此造成损失,其应当依法向适格的责任主体主张权利。物业公司作为物业服务机构,在其管理服务过程中,针对小区出现的各种问题,应当积极主动地与业主沟通、协调,尽己所能解决实际问题,提升服务质量。向某作为小区业主,与物业公司之间应相互支持,不应以拖欠物业服务费作为解决问题的方式。

 

房屋出现的质量问题应由房屋开发单位对房屋质量瑕疵承担责任,应属向某与房屋开发单位之间的法律关系,物业公司作为物业服务单位对此没有法定或约定的义务。向某如果因案涉房屋质量问题遭受损失,可以以实际责任人为被告另案诉讼,而不能以此理由抗辩拒交物业服务费,因此向某应及时向物业公司交纳物业服务费用。

 

通过上述案例,可知一般情况下,业主不能以房屋存在质量问题拒交物业费。不过实务中情况复杂,我们需要进一步分情况讨论:

 

01

已收房

 

一般情况下,业主已收房,应当按照物业服务合同的约定支付物业管理费。

 

《物业管理条例》第四十一条第二款规定:“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。”

 

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“……物业服务公司已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持”。

 

根据上述条文可知,业主收房后即可支配该房屋,故物业管理费一般应由业主承担,即便部分业主主张房屋存在瑕疵未曾入住,也不能成为拒交物业费的理由。当然,如果房屋确实存在重大瑕疵,达到了足以影响业主入住的程度,业主可以向开发商主张房屋质量瑕疵的保修责任以及相应的损失赔偿。

 

02

未收房

 

未收楼的情况较多,需判断业主拒绝收楼的理由是否充分。

 

如因开发商原因未收房,比如逾期交付房屋等,那根据上文《物业管理条例》第四十一条第二款的规定,物业费应由建设单位支付,这点不存在争议。

 

问题焦点在于:开发商已通知业主收楼,业主拒绝收楼的理由是否充分。

 

《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定:交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

 

(一)实务中,开发商除了竣工验收合格外,很多时候合同中还约定了需要取得竣工验收备案表才符合交楼条件。

例如(2018)粤20民终4997号案件:XX公司虽然于2013年3月向李某邮寄了收楼通知,但其邮寄该通知之时,涉案物业尚未取得竣工验收备案登记证,依法不得交付使用,故XX公司此时发出的收楼通知属于无效通知。涉案物业虽于2014年2月取得竣工验收备案登记证,但XX公司作为涉案物业的开发商,负有通知业主收楼的义务。物业公司未能举证证明涉案物业XX公司在取得竣工验收备案登记证之后向李某发出过收楼通知。因此,在李某未实际收取涉案物业的情形下,物业公司以XX公司已于2013年3月向李某发出过收楼通知,涉案物业应视为交付为由,请求李某支付2013年4月至2017年3月的物业管理费的理据不足。

 

(二)当然,类似未取得竣工验收备案登记证即通知收楼的情况较少,更常见的情况是业主主张房屋存在质量瑕疵(例如墙体裂缝、漏水、与样板房标准不一致等),进而拒绝收楼。那如果物业已经取得竣工验收备案登记证,但房屋质量瑕疵也客观存在,业主是否有权拒绝收楼、进而拒收物业费?

 

1)如果房屋只是一般性质量瑕疵(如轻微漏水、裂缝等不影响居住的问题)业主以此为由拒绝收楼,进而拒绝交纳物业管理费的,可能不会被裁判机关支持。

 

例如(2018)粤20民终5572号案件:王某、蔡某作为涉案小区业主,已享受泰富公司所提供的物业服务,应按时向该公司交纳物业服务费用。虽然泰富公司提供的物业服务存在质量瑕疵,但并未对王某、蔡某的日常生活造成重大影响,故王某、蔡某以此为由拒绝交纳物业服务费的主张不成立。

 

2)如果房屋确实存在重大质量问题导致客观上不满足安全居住的基本收楼条件,则业主不予支付物业管理费有其合理性,裁判机关会根据实际的房屋质量认定情况对此进行衡量和判断。

 

 

两种法律关系

 

 

在理论探讨中也有观点认为:开发商在与业主签订房屋买卖合同时,一般以合同附件的形式与业主约定应遵守前期物业服务合同的相关内容,从而认定前期物业服务合同属于商品房买卖合同的从合同,当房屋质量出现问题时,若物业公司不给予解决,业主就有权拒交物业管理费。

 

实务主流观点:前期物业服务合同的成立与房屋买卖合同虽具有事实上的牵连关系,但该合同并不是房屋买卖合同的从合同,开发商向业主提供的房屋存在质量瑕疵,属于业主与开发商之间的买卖合同调整范畴,业主向物业公司是否交纳物业服务费,属物业服务合同纠纷,该两项债务不是同一合同关系项下,不具有给付与对待给付的对等关系。

 

就像文章开头提到案例中法院的观点:“由于房屋出现的质量问题应由房屋开发单位对房屋质量瑕疵承担责任,应属业主与房屋开发单位之间的法律关系,物业公司作为物业服务单位对此没有法定或约定的义务。向某如果因案涉房屋质量问题遭受损失,可以以实际责任人为被告另案诉讼,而不能以此理由抗辩拒交物业服务费”。总之,实务中,房屋存在质量问题可能涉及多种法律关系,需要具体问题具体分析,不能一概而论,应由裁判者根据个案情况进行综合判断。广州仲裁委员会  1周前

 

在房屋买卖过程中,尤其是一手房,经常会发生开发商通知业主收楼,业主收楼后认为房屋存在质量问题,拒绝缴纳物业费,或者直接拒绝收楼的情况。

 

这种情况下,业主能否以房屋存在质量问题拒交物业费则产生了争议。

 

 

 

 

 

案例先行

 

 

案情简介:向某于2015年从开放商处购买涉案房屋,康居物业为涉案房屋的物业服务公司。因向某未按期缴纳物业费,经物业公司催告后,仍未交纳欠交的物业服务费。物业公司主张向某应按期支付物业费,并提起诉讼。向某则辩称涉案房屋隔热层顶下沉,致使房屋渗漏,向物业公司反映,但置之不理,所以才拒交物业费。由此,产生本案纠纷。

 

法院观点

 

房屋隔热层顶下沉,致使房屋渗漏,属于房屋质量问题。向某若因此造成损失,其应当依法向适格的责任主体主张权利。物业公司作为物业服务机构,在其管理服务过程中,针对小区出现的各种问题,应当积极主动地与业主沟通、协调,尽己所能解决实际问题,提升服务质量。向某作为小区业主,与物业公司之间应相互支持,不应以拖欠物业服务费作为解决问题的方式。

 

房屋出现的质量问题应由房屋开发单位对房屋质量瑕疵承担责任,应属向某与房屋开发单位之间的法律关系,物业公司作为物业服务单位对此没有法定或约定的义务。向某如果因案涉房屋质量问题遭受损失,可以以实际责任人为被告另案诉讼,而不能以此理由抗辩拒交物业服务费,因此向某应及时向物业公司交纳物业服务费用。

 

通过上述案例,可知一般情况下,业主不能以房屋存在质量问题拒交物业费。不过实务中情况复杂,我们需要进一步分情况讨论:

 

01

已收房

 

一般情况下,业主已收房,应当按照物业服务合同的约定支付物业管理费。

 

《物业管理条例》第四十一条第二款规定:“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。”

 

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“……物业服务公司已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持”。

 

根据上述条文可知,业主收房后即可支配该房屋,故物业管理费一般应由业主承担,即便部分业主主张房屋存在瑕疵未曾入住,也不能成为拒交物业费的理由。当然,如果房屋确实存在重大瑕疵,达到了足以影响业主入住的程度,业主可以向开发商主张房屋质量瑕疵的保修责任以及相应的损失赔偿。

 

02

未收房

 

未收楼的情况较多,需判断业主拒绝收楼的理由是否充分。

 

如因开发商原因未收房,比如逾期交付房屋等,那根据上文《物业管理条例》第四十一条第二款的规定,物业费应由建设单位支付,这点不存在争议。

 

问题焦点在于:开发商已通知业主收楼,业主拒绝收楼的理由是否充分。

 

《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定:交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

 

(一)实务中,开发商除了竣工验收合格外,很多时候合同中还约定了需要取得竣工验收备案表才符合交楼条件。

例如(2018)粤20民终4997号案件:XX公司虽然于2013年3月向李某邮寄了收楼通知,但其邮寄该通知之时,涉案物业尚未取得竣工验收备案登记证,依法不得交付使用,故XX公司此时发出的收楼通知属于无效通知。涉案物业虽于2014年2月取得竣工验收备案登记证,但XX公司作为涉案物业的开发商,负有通知业主收楼的义务。物业公司未能举证证明涉案物业XX公司在取得竣工验收备案登记证之后向李某发出过收楼通知。因此,在李某未实际收取涉案物业的情形下,物业公司以XX公司已于2013年3月向李某发出过收楼通知,涉案物业应视为交付为由,请求李某支付2013年4月至2017年3月的物业管理费的理据不足。

 

(二)当然,类似未取得竣工验收备案登记证即通知收楼的情况较少,更常见的情况是业主主张房屋存在质量瑕疵(例如墙体裂缝、漏水、与样板房标准不一致等),进而拒绝收楼。那如果物业已经取得竣工验收备案登记证,但房屋质量瑕疵也客观存在,业主是否有权拒绝收楼、进而拒收物业费?

 

1)如果房屋只是一般性质量瑕疵(如轻微漏水、裂缝等不影响居住的问题)业主以此为由拒绝收楼,进而拒绝交纳物业管理费的,可能不会被裁判机关支持。

 

例如(2018)粤20民终5572号案件:王某、蔡某作为涉案小区业主,已享受泰富公司所提供的物业服务,应按时向该公司交纳物业服务费用。虽然泰富公司提供的物业服务存在质量瑕疵,但并未对王某、蔡某的日常生活造成重大影响,故王某、蔡某以此为由拒绝交纳物业服务费的主张不成立。

 

2)如果房屋确实存在重大质量问题导致客观上不满足安全居住的基本收楼条件,则业主不予支付物业管理费有其合理性,裁判机关会根据实际的房屋质量认定情况对此进行衡量和判断。

 

两种法律关系

 

在理论探讨中也有观点认为:开发商在与业主签订房屋买卖合同时,一般以合同附件的形式与业主约定应遵守前期物业服务合同的相关内容,从而认定前期物业服务合同属于商品房买卖合同的从合同,当房屋质量出现问题时,若物业公司不给予解决,业主就有权拒交物业管理费。

 

实务主流观点:前期物业服务合同的成立与房屋买卖合同虽具有事实上的牵连关系,但该合同并不是房屋买卖合同的从合同,开发商向业主提供的房屋存在质量瑕疵,属于业主与开发商之间的买卖合同调整范畴,业主向物业公司是否交纳物业服务费,属物业服务合同纠纷,该两项债务不是同一合同关系项下,不具有给付与对待给付的对等关系。

 

就像文章开头提到案例中法院的观点:“由于房屋出现的质量问题应由房屋开发单位对房屋质量瑕疵承担责任,应属业主与房屋开发单位之间的法律关系,物业公司作为物业服务单位对此没有法定或约定的义务。向某如果因案涉房屋质量问题遭受损失,可以以实际责任人为被告另案诉讼,而不能以此理由抗辩拒交物业服务费”。总之,实务中,房屋存在质量问题可能涉及多种法律关系,需要具体问题具体分析,不能一概而论,应由裁判者根据个案情况进行综合判断。

 

【来源:广州仲裁委员会】

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